租金看着降了 · 但把装修摊销、复原义务、空调加班费算进去，可能比现在更贵
本页展示的是「应该怎么跑、每一步看什么、交付什么」，用的是真实业务格式的脱敏构造数据， 不宣称已接入客户生产系统，也不承诺任何效率提升百分比。 案例设定：超音速智能装备（虚构）租约 2027-03-31 到期，老板问「续还是搬」—— 手上只有一份 30 页合同和中介发来的三个房源。
注意标橙色那一份 —— 04_装修投入与摊销记录.xlsx。它行政部 · 王敏 · 一次性记录后归档，平时压根不在核对范围里。这个场景的价值，很大一部分就来自把它读进来。
「条款体检的七个必查项」「三年全成本口径」「让步优先级排序方法」在 Skill 里。你只要把合同和报价扔进来。
| 必查项 | 合同条款 | 内容 | 对决策的影响 |
|---|---|---|---|
| 建面 vs 实用面积 | 第 2.1 / 2.2 条 | 建筑面积 880㎡，实际使用面积 620㎡，得房率 70.5% | 租金按建面计 —— 实际每使用平米每天成本是 3.20 × 880 ÷ 620 = 4.54 元 |
| 递增率 | 第 4.2 条 | 自第二个租赁年度起每年递增 3% | 第三年租金实际为 3.20 × 1.03² = 3.39 元/㎡/天 |
| 续租通知期 | 第 12.3 条 | 届满前 60 日以书面形式提出续租意向，逾期视为放弃优先续租权 | 最晚动作日 2027-01-30，不是到期日 2027-03-31 |
| 复原义务 | 第 18.2 / 18.3 条 | 退租须恢复至交付时原状，含拆除隔断、吊顶、地毯及自增电气线路，费用乙方承担；未恢复的甲方可自押金中扣除 | 换租方案须额外计入复原费 |
| 提前解约 | 第 17.2 条 | 提前 90 日书面通知 + 支付三个月租金违约金 + 押金不退 | 违约金约 3.20 × 880 × 90 = 253,440 元，另押金两个月不退 |
| 转租限制 | 第 11.2 条 | 不得整体或部分转租、分租，擅自转租甲方可解除合同 | 缩面积方案无法通过转租实现 |
| 空调加班计费 | 第 5.2 条 | 空调时间工作日 8:30–18:00，超时每小时 80 元 | 近 12 个月加班 210 小时，实际发生 16,800 元/年 |
| 电费分摊方式 | 第 6.2 条 | 6 层未安装独立电表，电费按建筑面积占比分摊 | 无法核实实际用电量 —— 这一项无法做量价分离 |
八个必查项全部命中内容，其中 4 项对决策有实质影响：得房率决定了真实单位成本、通知期决定了最晚决策日、复原义务决定了换租的隐性成本、空调加班费是签合同时没算进去的一笔固定支出。
| 节点 | 日期 | 依据 | 距今 | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| 租约到期日 | 2027-03-31 | 合同第 3.1 条 | 595 天 | 台账里通常只记这一个日期 |
| 腾空并配合验收 | 2027-03-16 | 合同第 18.4 条：届满前 15 日腾空 | 580 天 | — |
| 续租意向书面提出（最晚） | 2027-01-30 | 合同第 12.3 条：届满前 60 日 | 535 天 | 逾期即丧失优先续租权 |
| 换租情景：装修完工需在此前 | 2027-03-01 | 留 1 个月搬迁与调试缓冲 | 564 天 | — |
| 换租情景：装修开工 | 2026-12-01 | 按 620㎡ 装修周期约 90 日估 | 109 天 | 周期为估算值，需装修方确认 |
| 换租情景：签订新租约（最晚） | 2026-11-15 | 装修开工前需完成签约与报批 | 93 天 | 这是真正的决策截止日 |
表面上的截止日是 2027-01-30（续租通知期），但如果考虑换租，真正的决策截止日是 2026-11-15 —— 因为新址装修需要约 90 天，还要留搬迁缓冲。也就是说：距今只剩 93 天，而不是看上去的 595 天。
三个候选房源的报价面积全部是建筑面积。公司真正的约束是：现有 112 个工位、6 间会议室、1 个机房，需要至少 620㎡ 的使用面积。
| 房源 | 报价面积(建面) | 得房率 | 推算使用面积 | vs 现址 620㎡ | 工位容纳 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A · XX 科技园 B 座 | 920 ㎡ | 72% | 662 ㎡ | +42 ㎡ | 可容纳现有 112 工位并留余量 | 可进入比较 |
| B · XX 国际中心 | 850 ㎡ | 68% | 578 ㎡ | −42 ㎡ | 按现有工位间距 1.4m 无法容纳 112 工位 | 排除 |
| C · XX 商务广场 | 700 ㎡ | 75% | 525 ㎡ | −95 ㎡ | 缺口更大 | 仅在缩面积情景下考虑 |
| 现址（续租） | 880 ㎡ | 70.5% | 620 ㎡ | 基准 | 现状 112 工位 | 基准 |
三个候选房源中，只有 A 的使用面积够用。B 的报价租金最低（2.80 元/㎡/天），但按 68% 得房率反算只有 578㎡，比现址少 42㎡，装不下现有工位。
这一步是决策的核心。只比租金单价会得出完全相反的结论，因为换租要付一笔现址复原费、一笔新址装修费，还有搬迁和空置期。
| 成本项 | 情景一 · 续租（房东报价 3.30） | 情景二 · 续租（谈判目标 3.05） | 情景三 · 换租 A（2.95） | 情景四 · 缩面积换租 C（3.35） |
|---|---|---|---|---|
| 建筑面积 | 880 ㎡ | 880 ㎡ | 920 ㎡ | 700 ㎡ |
| 三年租金含每年递增 3% | 3,279,900 | 3,031,500 | 3,187,900 | 2,752,400 |
| 三年物业费 | 696,96022 元/㎡/月 | 696,960 | 662,40020 元/㎡/月 | 604,80024 元/㎡/月 |
| 三年电费分摊按近 12 个月实际推算 | 450,000 | 450,000 | 470,000面积略大 | 358,000 |
| 三年空调加班费 | 50,400按 210 小时/年 × 80 元 | 50,400 | 待确认新址计费方式未知 | 待确认 |
| 三年车位费 | 43,2004 个 × 300 元 | 43,200 | 50,4005 个 × 280 元 | 43,2004 个 × 300 元 |
| 现址复原费 | 0续租不触发第 18.2 条 | 0 | 95,000–150,000拆隔断/吊顶/地毯/电气 · 需施工方报价 | 95,000–150,000 |
| 装修未摊销损失 | 0继续使用现有装修 | 0 | 95,850剩余未摊销 · 见装修台账 | 95,850 |
| 新址装修投入 | 0 | 0 | 410,000按 662㎡ 同标准估 | 180,000带装修，仅局部改造 |
| 搬迁费 | 0 | 0 | 45,000 | 45,000 |
| 免租期抵减 | 0房东明确不提供 | 0 | −162,90060 日 | −70,35030 日 |
| 三年全成本合计 | 4,520,460 | 4,272,060 | 4,881,650 起 | 4,153,900 起 |
按三年全成本排序：缩面积换租 C（415.4 万） < 续租谈判目标价（427.2 万） < 续租房东报价（452.0 万） < 换租 A（488.2 万起）。注意换租 A 虽然租金单价最低（2.95 vs 3.30），但三年全成本最高 —— 因为它要付 9.5 万复原费、9.6 万装修未摊销损失和 41 万新址装修。
04_装修投入与摊销记录.xlsx是 2024 年装修完成后行政一次性记录归档的台账，之后再也没打开过。做租赁决策的时候，没有人会想到去找它 —— 那是两年前的装修账。| 判断维度 | 情况 | 对我方的意义 |
|---|---|---|
| 市场租金走势 | 2025 年 1–9 月重点八城累计平均办公租金同比下滑 11.9%，出租率由 85.37% 降至 82.54% | 处于租户议价窗口 |
| 房东报价 vs 合同递增 | 房东报 3.30 元，而按原合同递增第三年应为 3.39 元；房东称「实际有所优惠」 | 这个「优惠」是与递增后价格比，不是与当前实付价比 现行第一年 3.20 → 第三年 3.39，续租 3.30 比第一年仍高 3.1% |
| 候选房源报价区间 | A 报 2.95、B 报 2.80、C 报 3.35 | 市场可比价低于房东报价 —— 有据可谈 |
| 我方筹码 | 续租不需要免租期、不涉及重新装修、租户稳定三年无违约 | 对房东是低成本续约 |
| 我方劣势 | 换租实际成本更高（复原费 + 装修损失 + 搬迁）；决策截止日 2026-11-15 只剩 93 天 | 不能透露「其实搬不动」 |
综合判断：市场处于下行区间、可比房源报价低于房东报价、我方是低成本续约客户 —— 议价依据是充分的。但我方的实际转换成本很高，这一点不能在谈判中暴露。
答不上来的问题，比答得漂亮的问题更能决定这场演示的结果
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