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F旗舰T2+T3优先级 8.3条款体检三年全成本让步优先级议价窗口

AM-04 · 续租与换租决策包

租金看着降了 · 但把装修摊销、复原义务、空调加班费算进去，可能比现在更贵

一这件事现在是什么样

资产与空间管理 · 真实业务触发

租约还有一年到期，老板问「续还是搬」。手上只有一份 30 页的合同和中介发来的几个新房源，说不清哪个更划算。

二痛点 · 每条都有来源

不是流程描述，是调研出来的真痛点 —— 每条可点开核对出处

1
2025 年 1–9 月重点八城累计平均办公租金同比下滑 11.9%，出租率由 85.37% 降至 82.54% —— 这是租户议价窗口，但行政不知道自己手上有牌依据 · 观点指数：2025 年 1–9 月重点八城累计平均办公租金同比下滑 11.9%，出租率由 85.37% 降至 82.54%
2
国际经验建议续租/搬迁决策提前 18–24 个月启动，中小企业往往到期前三个月才开始想依据 · JLL：商业租约续签建议提前 18–24 个月启动谈判
3
优先续租权通常要求到期前 30 日以上提出，逾期丧失 —— 这一条写在合同里，没人算过日子依据 · 租赁实务：优先续租权通常要求到期前 30 日以上提出，逾期丧失
4
建筑面积和实际使用面积差得远、递增率、提前解约条款、复原义务、转租限制、空调加班计费 —— 这几项都在合同后半部分，签的时候没细看依据 · JLL：商业租约续签建议提前 18–24 个月启动谈判
5
真实教训：签了五年提前解约被告了，还在打官司依据 · JLL：商业租约续签建议提前 18–24 个月启动谈判
6
装修摊销、搬迁费、复原费、停车费这些不在租金里，但决定了到底哪个便宜依据 · 装修搬迁验收三条红线：未出全套施工图不签合同、未过消防报批不进场、未拿到空气质量合格报告不搬入

三换个做法之后

变化不在「快」，在「参与的角色」和「覆盖的范围」

✕ 现在的做法

  • 2025 年 1–9 月重点八城累计平均办公租金同比下滑 11.9%，出租率由 85.37% 降至 82.54% —— 这是租户议价窗口，但行政不知道自己手上有牌
  • 国际经验建议续租/搬迁决策提前 18–24 个月启动，中小企业往往到期前三个月才开始想
  • 优先续租权通常要求到期前 30 日以上提出，逾期丧失 —— 这一条写在合同里，没人算过日子
  • 建筑面积和实际使用面积差得远、递增率、提前解约条款、复原义务、转租限制、空调加班计费 —— 这几项都在合同后半部分，签的时候没细看

✓ 交给 Agent 之后

  • 多来源文件一次读入，先做口径与完整性校验，再开始算
  • 每条结论绑定来源文件、字段或条号，可以被审
  • 产出是企业真会流转的正式件（带签批栏），不是一张展示用的表
  • 该拦的地方给出「现在还不能提交」，并给不用干等的替代方案

四场景闭环

6 步 · 每一步的产出都是下一步的输入

第 1 步
条款体检 · 先把现合同的坑找出来建面 vs 实用面积、递增率、免租期、提前解约、复原义务、转租限制、空调加班计费，逐项标注条号
第 2 步
关键日期倒推 · 什么时候必须动作优先续租通知期、装修准备期、搬迁窗口 —— 倒推出「最晚决策日」
第 3 步
成本口径统一 · 拉到三年全成本租金 + 物业 + 能耗 + 停车 + 装修摊销 + 搬迁 + 复原 + 空置期，按同一口径算
第 4 步
情景对比 · 续租 vs 换租 vs 缩面积三个情景各算三年总成本与现金流分布
第 5 步
让步优先级 · 该争什么、能让什么按「对我们价值 × 对方让步难度」排序，形成谈判清单
第 6 步
决策包成型 · 可直接上会含条款风险页、三年成本对比、谈判清单、待确认事项

要准备什么

现行租赁合同与补充协议
全文 30–50 页 PDF
候选房源报价单
中介提供，2–4 个
现场装修投入与摊销记录
决定「搬走要损失多少」
物业费与能耗账单
含空调加班费等实际发生项
周边可比行情（如有）
中介提供或公开指数 —— 没有的话会明确写「缺此项，议价空间无法量化」

为什么这个场景值得做

痛感 5 × AI 适配 5 ÷ 落地难度 3 = 8.3

最大差异点 · 不只比租金单价，而是把装修摊销、搬迁成本、复原义务、停车、空调加班这些「不在租金里但决定成本」的项目全部拉进同一张三年账 —— 而且把合同里的坑先体检一遍。

评分口径：痛感看「这事没做好谁会生气、生气到什么程度」； AI 适配看「输入是否非结构化、是否要跨部门取数、错了能不能当场看出来」； 落地难度是分母 —— 需要客户先做数据治理的场景，分数会被压得很低。

五会产出什么

判断标准只有一个：这份东西能不能直接进企业的流程

正式件本体
续租换租决策包.xlsx
正式件本体 · 6 sheet · 条款风险 + 三年成本 + 谈判清单 + 签批栏
可派发清单
合同条款风险清单.xlsx
逐条带条号与页码 · 分「必须改/建议改/知悉即可」三级
可派发清单
待补数据清单.xlsx
需中介或房东提供的数据 · 明确写出「没有这个算不准」

这套东西不承诺什么

不做租金行情预测，不替你决定续还是搬。产出的是《三年全成本对比》和《让步优先级清单》—— 让你知道该争什么、能让什么。行情数据需要你提供或由中介提供，我们不编造周边租金。合同的法律效力问题交法务。

想看具体怎么跑？

Live Demo 里有一个完整案例的每一步，包括 Agent 在哪一步拦住了

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